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德阳买房复盘 | 幸好当初没买这些房,不然1块钱不涨可能还要亏几万!

2020-09-09 来源:德阳房帮帮 点击

大家好,我是舒嬢嬢。


开头先问问,都2020年了,你不会还想靠买一套房子翻身农奴把歌唱吧?


今天看见其他城市的公众号写了一篇文章:说自己2年前没有买的房子,如今已经倒挂了30万,而自己买这套房子,2年没有丝毫上涨,妥妥的和人民币“擦肩而过”!


看了那篇文章之后的我,也想分享一下曾经看过的3套二手房,只能说:...幸好我聪明伶俐没有买!


1
没错,和每个看房小白一样,我当初也差点去买公寓!!


具体哪个小区我就不说了,哈哈哈。说出来要被甲方爸爸打死。


这个楼盘位置很好,对于当时满地7000元/㎡的房价来说,价格也实在很诱人,单价5000元/㎡起。


公寓不是不能买,而是看你以什么价格买,买来做什么。


如果价格足够低,又追求的不是本身涨幅,而是租金收益,也是可以入手的。但是当下市场,很难找到租金覆盖月供的公寓,且现在租房行情一般,非常考验眼光。



但是,德阳其实对住宅也没有什么名额要求,只要钱够就可以买,而追求公寓本身的涨幅,大概率是要亏钱的。


纵观德阳市场,这几年公寓其实没怎么涨,而就算涨了,现在也快跌回来了。就拿希望城当年的公寓来说,每个月收益率大概就只能控制在1200元/㎡左右,这还是比较高的评估。


当年买的客户也大概是4000元/㎡的成交价,以50㎡为例,假如以商贷来购入的话,收益率也在20年以上了,回本时间20年,你买个什么房子不香?而且40年产权的商办公寓,流动性实在不如普通住宅。


即便有的人买的核心地段,公寓价格没有跳水,但是如果你想要变现,其实也蛮头疼的,因为要交很多税。税费成本怎么算?给你说一个恐怖的数字:
公寓一般的交易税费根据性质和年限,普遍在成交额的20%—30%左右甚至更高!


除去税费,算下你能赚多少?


所以说,公寓虽然说是理财产品,大部分的公寓租金相对住宅回报率更高,但不要因为这么点小利而损失到本金。


绝大部分的公寓都会牺牲流动性、涨幅,去换取一个很微小的租金收益。


当然,每个人追求不同,但是公寓不是不能碰,如果你是追求本身涨幅不要碰。


但如果你现在有些闲钱,遇见价格低的,位置好的(当然这是相悖的),而且是为了追求租金现金流收益,其实公寓也不能一棒子打死。

2
第二套房子就是实实在在的住宅了,这是我2018年6月份看房的时候,中介给我的报价。


然后我2020年9月份再看这套房源,居然还没有卖出去,而且不止被一个中介挂在自己的门店。


有个购买二手房的小贴士哈,一般在很多门店上架的房源,一定是不好卖的。价格合适又品质优良的房源,一般刚刚放出来就被抢了。


意思说,我看的这套房子在过去的一年半的时间内,不仅一分钱没涨,还降了2万。而这个小区整体均价,也几乎没有一点点动静。
买错产品带来的最大损失就是不涨。


我一直都在说:房价不涨就是跌,买房哪怕你是用来住,哪怕短期内不卖,也一定要在启明星升起的时候再买,不要在茫茫黑夜入手。


永远不要轻视横盘的威力。


房子如果不涨,第一大成本就是资金成本,这里面包括贷款利息、首付资金的潜在理财收益成本。


而第二大成本就是房子折旧,新一点的房子还好,但楼龄10年以上的话,这里面再住个3-5年的话,折旧的成本就高了。


本来不是次新房或者准新房,最后变成老破小。第三大成本比如说物业费、装修、税费等,虽然是小头,但也是现金流支出。


要知道,就算一套房子不住,物业费你也得给我交上啊!


也就是说:从投资角度看,你买一套不涨的房子的话,你不仅要要搭上本金和利息,还要搭上机会成本和时间成本等。


而房子如果降价,就更心疼了。欧神说过,一个城市的房价大涨之后,横盘期,最后10%的涨幅是要吐回去的。


相信,2017年之后的德阳买房人,不管是新房还是二手房,大家都有体会。

3
第三套房子的故事情节就比较深厚了。


这套房是我姑姑在2015年买的一套新房,那个时候铺天盖地2888元买湖景房广告,4年之后她为了孩子结婚,就打算把这套房卖掉,刚好碰上了侄女儿的我想买房。


都说不要跟亲戚做生意,不然到头来问题来了还不好扯皮,现在我感叹自己幸好没有买这套房。


2019年底这套房,我姑姑的报价还是比较温柔,96个平方单价71万,含简装,家具他要搬走,但是也不是学区房。


看看这套房的无敌观景视野↓


2020年,疫情过去以后卖给了一个外地人,成交价69万,含简装和彩电、冰箱。


当然了,这套房并不是因为疫情之后降了价,有两个原因,第一,他觉得疫情过后还会降价,内心没有安全感;第二,孩子结婚急需用钱。


不过据我后来了解,这套房子就算放在手上几年,也没有什么上涨空间,因为他的小区内有很多小户型,小户型必定导致小区内租户会变多,其次,其中的2号楼一整栋都是40㎡左右的商办公寓。


导致的结果是什么呢?我有一个开理发店的朋友在里面做了私人工作室。


像理发店这种对外营业的公共场所,只要开进了小区里面,进出人员就必定会复杂,先不说物业的设备维护能力,基本的安全系数就不能达标。


我印象非常深刻的是有一次我进小区,还是从栏杆上直接跳进去的,物业大爷说:没事,没卡你就跳进来。


面对了太多物业态度奇差,必须登记才能进的横眉冷对,我当场折服于态度如此好的守门大爷...


更可怕的是,一个小区一旦有一套房子租给了办公人员,就会有第二套、第三套......第N套,久而久之,这个小区就成了皮包公司的乐园。


对于想租办公室的人来说,这是个好消息,毕竟住宅的租金比写字楼优惠很多。但对于同小区的业主们来说,简直糟糕透了,不仅居住体验直线下降,房子的价值也将大打折扣。


而当你的房子变成了办公室,使用人员增多,流动性强,房子被损伤的概率也就越大。

马桶的使用次数增加,可能更容易坏;门窗被频繁开关,被损坏的几率在加大;地板、墙面的白净也更难保持了......


这样一来,房子的卖相肯定大打折扣,房价必然受到影响。


你未来可以接受自己住进这样的小区吗?

为什么我买的房子一无是处?


如果你正在看一套房,这套房的房价贵在学区、地段和交通,建议买;但是房价贵在造价、园林和装修,千万别买。


以上这句话是一个购房大神说的,不是我。有其他购房问题欢迎私聊我,告辞。


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