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2019年广汉房价是涨是跌,看楼市大佬们如何说!

2019-01-15 作者:木斯基 来源:广汉房帮帮 点击

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带8的年份,似乎都有许多大事让人刻骨铭心!

 

对于木斯基和潇洒哥来说,2018是广汉房帮帮成立第一年,真的要感谢老铁们的支持!

 

对于广汉的购房者来说,这一年,多少人为了搭上房价上涨的飞速列车,拼尽全力!

 

但有人在起点上车,有人却在高峰涌入,也有人隔岸观望。

 

而如今谁在窃喜,谁又万分无奈?

 

也许是命运,也许冥冥之中自有定律!

 

那么2019年,广汉楼市走向如何?我们邀请了4位广汉楼市大佬,且听他们如何分析。


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您对2018房价有何看法?什么原因造成了上半年与下半年的差异?


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广汉2018年的房价,走了一条前三季度明显上升,第四季度显著下降的曲线。如果单从房价上来看,2018年广汉错过了一个借助“成德一体化”政策,提升整体区域价值的很好时期。

 

但为什么广汉第四季度房价会出现一定的调整?最主要的原因是通过2017年及2018年上半年广汉楼市的火爆,广汉的区域价值不断受到开发商及客户的关注。年初广汉楼市库存不过3000多套,特别当成都实行限购后,大量在成都没有购房资格的客户涌入广汉购房,广汉的供应量远远满足不了这波客户的需求。这时候也是各路房企看到广汉市场火爆,大量前几年搁置项目重新启动,新地块入市拍卖,品牌开发企业大量进入广汉的时期。当大量房源入市时,12月底广汉的库存已经超过1万套,再加上房地产市场整体市场进入调整期,房价做一定的调整也是正常现象。

 

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2018年上半年,虽然政策频出,而房价并未如预期下降,一直保持坚挺。一二线大城市延续平稳增长的路线,三四线城市因为棚改等原因上半年房价仍处于“脱缰”阶段,上涨幅度很大。一方面房价确实易涨难跌,商品房有巨大的需求支撑,房价的下跌关系到民众的切身利益,无论政府或是民众都不希望房价下跌;另一方面,房地产行业涉及到经济发展、就业、土地财政等方面,房地产市场的健康发展事关地方经济和政府财政,房价下跌会形成不利冲击,地方政府虽然会出台楼市调控政策,限价也仅限于新房

 

2018年下半年,中共中央政治局7月31日召开会议,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。由此可见,随着限购、限售,再加上加上房贷利率不断上调的效果,国内房地产市场大幅降温,一二线城市房价进行了小幅调整,下半年房价逐步趋于稳定。

 

原因:棚改货币化安置和人才争夺战,导致二三线城市的房地产“供不应求”的局势日趋严重;地方政府希望通过摇号购房给更多市民以公平购房的机会,如此一来,谁都知道新房比二手房便宜,谁买到就是赚到,因此那些不需要购房的市民也加入到抢房摇号的战斗中;所有的房地产板块均被炒房客轮炒一遍,以成都为代表的城市房价开始领涨,热点二三线城市随后跟进。

 

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2018已过,回首2018整个广汉房地产的走势,可谓是前所未有的巅峰后回归的平静,为什么要说巅峰后的平静,因为由于一系列政策出台,广汉楼市在短时间内呈爆发式增长;同样由于政策的限制,广汉楼市下半年将会迅速冷静下来,甚至因为放量过盛,下半年市场回归红海!

 

纵观过去十年,除近两年因政策挤压带来的爆发外,广汉市场年均去化量稳定在40万㎡上下,这也符合广汉市人口数量(60万人)与房产去化量的比例。2018年上半年市场备案量7023套,已经达到2017年全年成交量87.2%。

 

但这两年诸多因素导致的房地产爆发其实是过度透支了未来多年的去化量,     2017年的疯狂很大因素是因为庞大的返迁群体提供了购房支撑,再加上部分因政策挤压造成的成都客户流入广汉市场,导致的井喷式增长。

 

拆迁户总量也不足万,大部分已完成返迁购房,且逐渐回归理性的成都市场也会留住客户,广汉的正常年去化量也不过40万㎡,未来如此巨大的推量会导致严重的客户量危机。

 

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2018广汉房价环比上涨近50%,刚需该如何置业?改善又当如何?


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对于自住刚需客户来说,少听宏观政策走向,这些政策大部分都与你无关。买房最大的问题不是专业问题,不是时机问题,最大的问题在于心态。买不到合适的房子,基本属于要得太多:又要自住又要希望快点涨又希望价格低又希望首付低的,基本最后都买不到合适的房子。刚需买房谨记一点,买你买得起的,别买你想要的,人最重要是要有自知之明。

 

对于改善型客户,首先要对房子要充分认清两个元素,一个是居住,一个是资产。买房一定要买有品牌的,品牌开发商项目出事的概率小得多。但品牌开发商也分两种,外来品牌开发商和本地品牌开发商。大本营在本地深耕十年以上的开发商,他们是会全力以赴做好自己大本营项目的开发的,谁愿意后院起火呢?

 

自己买房,要学会自我筛选信息,如果一样总价,买位置好的,如果一样位置,买有人住的。多比较房子,少比较人。这个世界上没有完美的房子,最好的房子,就是你努力够一够刚好可以买的房子。

 

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对于买房置业,请大家记住,鱼和熊掌自古不可兼得,其实说白了,如果银行利率下降了,杠杆随意加,房价不会像现在这么淡定了,老换小,小换大,提高生活质量的同时,至少您房子的保值、增值的功能增强了。随着建筑原材料价格上涨、人力成本攀高及土地整理成本增加,亲爱的朋友们,请大家记住:所有置业顾问给你们说过的那句最真诚的话语,他们没有忽悠你们——“无论刚需还是改善,请想尽一切办法上车”。最后说一下投资客群,纵观成都周边地区,尤其是二绕圈,像广汉这样均价在6000元左右的城市已不多。换个思路来看,广汉作为成都后花园,非常宜居,投资的同时兼顾自主也是非常好的选择。

 

 

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2018年由于成都出台了限购、限售、积分落户及摇号购房等政策,以及成德同城化的推进,结合城市规划、基础配套、教育配套、高端人群分布综合分析,大多数投资者选择广汉。在成德同城化发展的大趋势下,德阳、广汉整体发展都将得到提升,城南作为德阳门户,直接对接成都,再加上近年政府主导方向往南发展。针对2018年刚需置业,建议刚需尽早置业,首先满足自身居住功能。

改善方面:根据目前广汉对于房产的需求来看,占比最多的是改善性购房需求,并且现目前通过分析,在全面开放“二胎”后,大多数的人对居住环境和孩子读书,才是他们买房的主要缘由。这样的需求确实得到了进一步的释放。因此改善住房的方向也是未来几年广汉楼市产品的主流定位走向!

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2018年末政策转向“稳地价、稳房价、稳预期”,2019政策的风向是?



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年初“稳地价、稳房价、稳预期”,年底“去库存”。

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2018年调控政策由紧到松,中央定调三阶段变化:3月两会重申“房住不炒”,7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”,8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。地方政策层面两阶段变化:前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松,涉及四限政策持续高压,整治市场秩序,上调房贷利率等;四季度调控政策略有松动的迹象,广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价,多城市下调房贷利率上浮比例,菏泽更是打响2018年放松调控第一枪。展望未来,预期2019年持续“稳地价、稳房价、稳预期”,并且调控政策将有所松绑。

 

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2019,广汉房价走势预测?您对广汉楼市还有什么看法?

 

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2019年广汉的房价会在现阶段的价格相持一段时间,现在的价格基本已经是去年拍地进入广汉楼市的品牌开发商的成本价了。但广汉的区位优势十分明显,作为“成德一体化”发展桥头堡的广汉必将迎来翻天覆地的变化,未来广汉房价还会迎来再次的攀升。

2019年广汉楼市会趋于平稳,2019年是拼产品、拼品质、拼服务的时代!2019,祝大家好运!

 

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关于2019房价走势,个人以为,如果成都房价到2.5-3万/平米,广汉房价整体均价还会维持在6000多吗?恐怕不合理吧?毕竟作为成德一体化排头兵的广汉,在天府大道北沿线即将贯通之时,广汉最先受益。另外,对于易居、易业、易商的整体城市发展思路来说,城镇化建设发展思路必然会带动外地企业和人口的增多,农村人口进城也是必然趋势。19年1-3月份是各个开发商已开门红的方式进行一波促销,4-6月份是正确引导购房者信心的阶段,下半年房价怎么样,想必不用我多说了吧,反正您等不起,等了这么多年的购房朋友们应该深有体会。

 

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广汉,地处四川“成德绵”高新技术产业带中心,南临成都市区25公里,北距德阳市区19公里。可以说广汉具有优越的地理位置和交通条件,是成都半小时经济圈重要组成部分,而城市市场也跟随成都变化而变化。房价变化也会随着成都的房价变化而变化,而现目前来看,房价都一直趋于平稳发展的状态,并且随着成德同城化的推进,以及广汉楼市的发展 、房产大佬的落户,广汉未来的潜力无限。

 

个人认为,广汉目前发展比较成熟,同时承载着古雒城的悠久历史与文化积淀,并且注重“生态”与“居住”的连接。可以说成都是调控加码,买房难上加难,价格高,房源少,政策多!仅仅是排号交资料都要排上至少三个小时!而距离成都仅30多公里的广汉无限购、无摇号,价格比成都低,现在买房,买到即是赚到。

 

 

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从2019年开始可能会逐渐进入低谷期,巨大的市场存量和大市场环境会导致广汉楼市再次入冬;广汉未来房地产形势日趋严峻, 当广汉市场被外区域客户炒热之后,受各种宏观因素影响投资客外逃,本地客户大量消化之后,加之市场放量不断加剧,供应过剩,终将导致市场供大于求,从而形成买方市场。


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