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2018年德阳楼市年终报告:冰与火之歌

2019-01-02 作者:德阳房帮帮编辑们 来源:德阳房帮帮 点击

2018年已经成为过去式,完成了它自己的使命。

2018,足以被记录在德阳楼市的史册。

一半是火焰山,一半是冰窟窿。一年之内,形成鲜明的对比。这就是2018年的德阳楼市,承接者来自2017年的彷徨与恐慌,上半年的逻辑是买到就是赚到。下半年却陡然间集体开始观望。转折之快,根本就无暇顾及左右。

留下的也就只有了解过去,才能看到未来。

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01 

新房住宅篇

2018年最开始很恐慌,看着房价一月一大涨,一周一小涨。怕了没有?下半年的声音成了,我看你还能怎么涨?【查看2018年12月月报

2018年,德阳主城区的房价全年均价6708元/㎡,环比涨幅50.61%。成为迄今的巅峰,除了价格破了纪录外,全年成交额也比较牛逼,成交量89万方成交额60.03亿,非常接近2015年155万方的成交额60.12亿。

纵观过去13年间房价的走势,上一次的峰值在2011年,均价4808元/㎡。涨幅最为明显的便是08年之后,用了3年时间触顶。

2005-2018年德阳市区住宅年度成交均价.jpg

今年德阳楼市的房价除了受到政策影响较大以外【详情】,另一重要影响因素便是供需

大家都知道,德阳人口实际上相对有限,在没有外来资本的侵扰之下,德阳楼市非常依赖本土需求。特征很明显,2012-2014年间供应量超百万方,选择面宽了,犹豫与观望期就会变得更长,德阳的房价就会停止发育,甚至开始降价。

2012-2018年德阳市区住宅供销情况.jpg

这个时候的市场就会出现各形各色的营销活动、促销优惠、甚至打价格战。2013-2015年间就是这样。也是在这几年中,质量问题与烂尾楼出现的机率就会增高。持续高供应除了会让价格受其影响外,库存量也会陡增。

不管德阳楼市有多火爆、或者有多么低迷。年均成交量还是相对比较稳定,大约在90万方左右。2015、2016年能创造纪录那是购房补贴以及棚改的双重功效,大补丸吃下去谁不厉害?

但是,当供应量较少库存量同样也变少之后,价格就会有所起色。2017年就是这样,慢慢的回升。要知道2017年时的均价水平只相当于德阳楼市2010年时4400元/㎡左右的水平,连最高峰2011年都比不过的。

2018全年房价地图 (2).jpg

如果2017年是价格的“补坑”,那2018年,就是在像川内其他城市看齐,不掉得太远。2018年确实拔高了整体均价,甚至很多楼盘的价格都是8000+。大家也都知道当下的气温比较低,2019年走势如何虽然不知道。

有一点可以确定,未来的房价怎么可能掉到2016年的水平去!2011年之后的几年再艰难,也没回到08年的水平,2018年的高峰之后还想回到16年的3968元/㎡,现实不允许啊。

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但是,当下面临着另外一个问题,还是供应量!除了在售库存63.28万方以外,上次冷大侠扒过前18个月,德阳楼市的土地储备量超154万方详情】,这是一个很具体的数字了。不仅如此,隐藏部分还未开启。那才是冷大侠最担忧的地方。

2018年德阳市区销售户型份额环比与价格环比.jpg

2018年全年成交的户型当中,大户型的成交量明显高于去年。尤其是130-140㎡的户型,成交量环比增加82.34%,100-110㎡段环比增加40.89%。100㎡以上的户型成交量大体均高于去年,而100㎡以下的户型,无一例外,全部低于去年。其中60-70㎡面积段环比减少77.93%,同时价格也环比去年降低了14.85%。

而其他户型,由于德阳整体均价的升高,都整体环比上浮,其中130-140㎡的户型涨幅最高,达到了61.36%。

另外,2018年德阳市区住宅,哪个片区成交量最高呢?

城北?城南?还是黄河片区?都不是!

答案是保利国际城那一片!

成交第二名才是黄河片区

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02 

二手房篇

今年,二手房市场也再度刷新记录,全年成交13252套,环比增加31.72%破了2017年刚过1万套的记录。不能忘记5月份二手房成交量单月破2千套的盛世,即便在下半年二手房成交量遭遇滑铁卢。

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有趣的是,近4年新房与二手房成交量对比,新房的成交套数连续下滑,而二手房成交量连年上涨。2018年新房的成交套数虽然降了8.47%,但是成交面积却增加了1.7%,大户型的功劳呀。

还是那个问题,是需求决定供应,还是供应决定需求?蛋生了鸡还是鸡生了蛋?为什么今年德阳楼市供应的几乎都是100㎡的大户型?难道不爱刚需了吗?还是德阳人民太有钱了?

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你看,2018年新房成交户型段,100㎡以上大户型占比71.86%,100㎡以下户型占比28.14%。二手房100㎡以上大户型占比32.58%,100㎡以下户型占比67.42%

如果说小户型没有了市场,那二手房小户型的市场怎么出来的?

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刚需不是没有,刚柔并济之间还可以调整。而真正的刚需无力承受太高的总价,转向了老破小,置换出更多的改善群体。这也说明,市场需要差异化,差异化价格,差异化产品,来满足不同购房需求的人群。

新房与二手房成交量共计超2万套,问题又来了。从2015年每年的1.8万套到2018年的2.08万套哪儿来的这么多购房者?每年都有购房需求,无论年份是好还是撇。德阳到底有多少有钱人?

03 

商铺、写字楼、车位篇

商铺,这就没有刚需一说了。动辄几百万的商铺,没有谁是买来住的吧。眼下各行各业投资皆有风险,投资房产定然是最稳健的。

而投资商铺,那更加是有钱才能干的事。2018年,德阳商铺成交量7.45万方,环比减少25.71%。不过成交套数确明显高于2017年,环比增加49.31%,人数明显多了。

2015-2018年德阳市区商业供销存价.jpg

2018年德阳商业均价也较2017年有所回升,均价11107.76元/㎡,环比涨幅16.42%。供应量这么少,库存量也该去化一些了吧。截止12月底,商业库存量75.46万方,环比减少9.99%。

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工农村片区的商铺均价有些出类拔萃呀,均价冲在了第一位

你再猜一下哪个片区的商铺成交量最高?

(不着急,答案在文末的小程序里)

除了商铺,另外一大投资品就是写字楼了。这两年德阳写字楼市场基本上是没有供应,除了10月份万达广场供应了600余套小面积的商住公寓混搭写字楼多功能用途以外,别无其他。

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2018年写字楼市场,也火了一把。成交套数596套,成交量环比增加87.42%。成交面积6.85万方,环比增加8.8%。成交均价4236元/㎡,截止12月库存量16.45万方,环比减少10.29%。

商业与写字楼成交量2018年共计1907套,环比去年增加59.44%。有钱人的世界,你看看那就好了,千万别当真,不努力什么都得不到的。

包括一个车位,德阳的车位库存量真的高,库存面积116万方,库存套数3.3万个。魔症在于业主觉得价格高,不划算,不如停外面。而车位的销售主动权完全在于开发商,产权也是开发商所有,卖不卖你干预不了。

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然而,车位的造价成本并不便宜,卖低了赔本买卖谁做?卖高了,又没有人买。不缺钱的开发商,那就放那吧。

好在从去年9月23日巴黎之春打响买房送车位的第一枪之后,2018年开盘的楼盘基本上都是买房送产权车位,2020年车位销量会猛涨一波。

2018年的成绩也算不错,成交5284个,环比增加32%,库存量环比减少18.74%。买与不买呢,完全在于你自己,各有好处。2018年倒数第二天就已发现,谁车上没有雪家里多半有车库,车上盖满了雪的也就当享受了一番吧。

04

万人抢房到降价维权;

开发商举报自己到降价未遂;

大吼活下去到调控过山车;

2018年,你我都经历了一场磨难,正如有言曰:2018年是过去10年来最艰难的一年,2018年是未来十年最容易的一年

未来有太多的不确定性,随时都有百万种可能。

2018年,这一堂课,下课了。

2019年,又开课了,有逃课的吗?

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